« ■ リノベ コンペティション応募中〜 | トップページ | ■ 植栽・外構完成 のお知らせを頂きました-2 夜景版 »

2017.03.30

■ 用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント : 持続可能な施設運営のために-2

Hisobi01c

Hisobi03

Hisobi05

Hisobi07_3

以前にこちらにも掲載した

用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント : 持続可能な施設運営のために


の追加情報です。


上は、少し前、大阪は心斎橋付近に完成したホテルです。

時代の変化により街が変わってしまい、採算が合わなくなってしまった築30年、延べ床2000㎡以上のマンションを、コンバージョン(用途変更)+ リニューアルデザイン し、ホテル + 一部ウィークリーマンション として リニューアルオープンをおこなったもの。

大阪に、東京のデザインで用途変更をして欲しいと相談があったところからスタートし、実現したものです。弊社では、建物単体でおこなえる街づくり(街と建物の再構成・再生)の気持ちを持って取り組みました。


●例えば 「 ホテル にしやすい マンション 」 とは


上の既存マンションは、住戸のレイアウトは中廊下型、給湯設備はセントラル方式という状況で、見栄え・平面計画・設備計画が共にホテルとしてまとめやすい状況にあり、 ホテルに用途変更したいマンションとしては奇跡的に好条件が揃っていたことが、このプロジェクトが比較的低コストで実現した理由の1つではないかと思います。

つまり、見た目や印象として、元々ホテルっぽいということです。(^^)
ホテルっぽいマンションは、全体の中で限られていると思いますが、外廊下型のマンションっぽいマンションも、勿論、用途変更できないことはないです。


また、上の既存建物の建設当初は、マンションの共用廊下の床面積はまだ容積率の緩和が行われる前の時代に当たり、共用廊下やエントランスロビーは容積率算定上の床面積に含まれてたため、ホテルに用途に変更する際、ウィークリーマンション部分の共用廊下の床面積を新たに緩和し、ホテルのロビーに割り当てることが可能となっています。それが実現した大きな理由 の2つ目。その際、全部の階をホテルに用途変更せず、マンションを一部残して、共用部の容積緩和を用いるのが、ポイントです。

つまり、現在、マンションは共用部が緩和されて容積が大きく取れるようになっていますが、これをマンション以外の用途に変更しようとするときは、容積がオーバーしてしまうので大きなネックとなります。ですが実は、容積緩和をする前の時代が有ったことから、共用部の容積緩和が始まる前に建った建物は、共用部の容積緩和の無いマンション以外の用途に変更しやすいということです。


その他、上のケースの場合、マンションをホテルとするために必要なこととして、下記のようなことが必要となりました。

・ロビーにバリアフリートイレ
客室階にバリアフリー客室
エレベーターはバリアフリー仕様にリニューアル
・一部エレベーター前に遮煙設備
・各種の防災設備:非常用発電機、放送設備、非常用照明、など
・用途が混在する場合の2方向避難の確保に注意
・既存の火災通報設備,誘導灯,火災感知器,屋内消火栓などをチェック


その他、基本的な必要事項としては下記のリンクをご覧下さい。
用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント : 持続可能な施設運営のために


また、最近加わった緩和事項として、エレベーターの床面積を緩和できるということが加わっていますので、より容積率の調整代は増えています。

その他もいろいろ緩和されていますが、少々複雑ですのでここでは省略します。


また、築30年程度でも、「既存不適格調書」・「既存建物状況報告書」を役所に提出を求められることがあります。 必要無い場合もあるので、その時は良いと思いますが、一昔前の建物を建築士が漏れなく調査報告し、責任を持って印鑑を押すというのは、ちょっと荷が重いので、そういう意味でも、現在適法の建物は用途変更がスムーズに進みます。(上のホテル事例では、調書類は不要でした)


以上、追加情報です。



●●● ←Click here please. Thank You !


▲このページのTOPへ戻る ____________________________________________________________________________________________________________________________ Kazuro Otsubo Architects  大坪和朗建築設計事務所
copyright(C) Kazuro Otsubo Architects All rights reserved. 

|

« ■ リノベ コンペティション応募中〜 | トップページ | ■ 植栽・外構完成 のお知らせを頂きました-2 夜景版 »

コメント

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.f.cocolog-nifty.com/t/trackback/288439/70098119

この記事へのトラックバック一覧です: ■ 用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント : 持続可能な施設運営のために-2:

« ■ リノベ コンペティション応募中〜 | トップページ | ■ 植栽・外構完成 のお知らせを頂きました-2 夜景版 »