カテゴリー「■a2. 時間 と 建築」の6件の記事

2018.12.11

■ ストック活用の これからのスタンダード

2年ほど前から、
とある委員会にオブザーバーとして参加していたのですが、
今年の10月から委員となりました。

委員になるからには、私なりに見据えるものが必要だと思い、
関わるようになった当初から私が持っていた意見と、
皆様と議論させて頂いた中で補正していった、私なりの現時点での答えを
ここに提案としてまとめてみることにしました。
私のモチュベーションの大元ですので、ここは大事にしたいところ。

そもそも、参加するようになったのは、
ストック活用の方面で何件か実務を依頼され、それをやり遂げた中で
どうも法規や手続きが随分とわかりづらく、やりにくい。
これはなんとかならないのだろうかと思ったことがきっかけでした。

街が変わっていっているのだから、
それに合わせて建物の用途を変更する事は必要なことであり、
優先順位の低い取り決めによって、
用途変更できなくなってしまうようなことにはならない方が良い。
あくまで「用途変更を推奨し、手助けする方向」で処理していくことが必要
と感じました。

その根本として私が着目したものは何かと言うと
「法律」でした。

用途変更に関わる法律はまだまだ発展途上、緩和は徐々に進んでいるものの、
根本的な難しさは、変わらないように感じています。
緩和が発表される度に、私が思うことは、
「あ~やっぱり緩和したんだね~、でもやっぱり難しいままだな~(悩)」
その程度では不十分だ~~というのが感想なのです。

しかしながら、法律というのは、知れば知るほど、様々な絡みがあり、
経済とも関わっており、
何かをどうこうすれば 「必ず良くなる」 というような簡単なことではない
ということもわかってきました。

これはもう、法を組み立てる専門家でなけれは、
バランスを取るのが難しそうなのです。
現在議論されていることは、なんと、
約60年前にも議論されていたのだというのです。。。。
60年変わらなかったものが、今後変わるのにいったい何年かかると言うのだろう。。。。
私はしばらく、この難しさに意気消沈・落胆した。

しかし、再度思い直した次第。
高度経済成長の時代には60年変わらなかったかもしれない。
しかし、変るなら今 (頃 (^^)) だと思われるのです。

バランスを取るのは、その方面での専門家の方々に
知恵を出して頂ければ良いのである。
意見をあげるのは実務をする私達の仕事。
それで良いのである。そこからしか始まりようがないではないか。
そこを遠慮していてはしょうがない。
そう思ったのです。


「提案」というかたちで表現したいと思います。
提案の名前はこうです。


『ストック活用の これからのスタンダード』


●最低限、規模の大きめの用途変更について、
建築士の必要な手続きとして建築士法に規定し、
適切に完成させる

用途変更をしようとする場合、建築士の存在が現実的に必要でありながらも、
法律上、建築士の必要性が明確に規定されていない。
細かく複雑な手続きが求められる割に、実際は曖昧で、
その表す真意を理解するのに時間がかかる上に、
建築士としての立ち位置に規定が無いため、
よりどころの無い不安定な立場となる。危なっかしくリスクが高い。

この解決方法としては、
建築士法の中で、用途変更が建築士の仕事として
明確に規定されることによって、防ぐ事ができる。
これを防ぐことにより、リスクが減り、進めやすくなれば、
用途変更は進展すると考えるのです。
また、下の2項と合わせた3セットで、建築の適切性が担保されます。


●完了検査に近い確認手続きを設ける

私は、建築が完了検査を受けることが普通である時代に建築を学んだ世代なので、
用途変更の場合には完了検査が不要となることが不思議というか、
逆に、やりにくいと感じています。
用途変更に完了検査が無いのは、
新築から何十年も経った建物のすべての箇所が適切かどうかを、
公的にお墨付きを与えるということはなかなか難しく、
非常に骨の折れる仕事だからなのですが。。。。。

この解決方法としては、
用途変更で改装に関わった最低限重要な事項に限定した上で、
完成の確認をおこなうことで解決できます。
様々な関係者の立場や仕事が守られという意味でも健全であり、
オーナーにとっても、外部の評価を得て建物の価値を維持する上でも
効果的ではないかと考えます。


●建築を適切に完成し、維持するのは、建て主。
建物の客観的評価を高め、維持しましょう


建築基準法の中で、建築を適切に完成させるかどうかの責任の所在が、
建物の所有者(建て主)になっているということを、皆さんご存知でしょうか? 
意外にここはわかりづらい部分です。

建築士は、建て主の希望を叶えるための設計をするわけですが、
適切に完成させるというのが基本的な前提です。
前提ですが、それよりも影響力があるのが建て主だということは、
理解のできる部分かと思います。
最終的な影響力を持つ建て主が責任を持つことは、
これはまあ、現実的であり、そうであって良いかもしれない思える部分です。

建物という器は、時代と共に役割を変えざるを得ないわけです。
役割・用途を適切に変えられた方が良く、その方が建物を長く使えます。
そのためには、適切に完成し、その証明を得る事が、
外部の評価を得る上でも重要になってきます。
これからの世の中、事業主や企業などが、常に適切に建物を維持していくことが、
スタンダードに求められる世の中になるのではないかと思います。


私たちは、建物を適切に完成させたいと考える方々の
手助けをしていきたいと考えています。



関連記事:

■ 用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント :
持続可能な施設運営のために


■ 用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント :
持続可能な施設運営のために-2




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2012.03.09

■ 倉庫と鉄扉と荷車と

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何となく、そう言えばこんな写真も撮ったな〜と思い、掲載。

この写真が、何か思い出に残るのは、

ポイントは一輪車だと思うのですよね。

時を経て重みを増した建物と共に、人間の生活・活動が見える。

という部分。

建物は、人が建て、人と共にある。

そのへんが感じられた時、グッときちゃうんだと思うんですよね。

きっと。

また、このざらついた素材感も、

建物が近くに感じられる、大きな要素ですよね。


photo:上州富岡駅近く

■関連記事:屋根と空とサクラ




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2011.11.09

■ 用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント : 持続可能な施設運営のために

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更新する家というコンペの書籍出版に関わったことを切っ掛けとして、
複雑な法規関係をまとめる良い機会と考え、
用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント をまとめました。

「東京建築士会編 更新する家 リノベーション住宅大研究」
へ寄稿した原稿です。

 

■用途変更・コンバージョンのためのチェックポイント

持続可能な施設運営のために
社会に必要とされる建物用途は、時代によって変化します。その変化に対応するために、建物の用途を変更したい、更には、複合的用途を持たせたいという建物所有者も多いのではないかと思います。
まだまだ現役で使用できる建物を壊さず、部分的な変更で使い続けられれば、建物が無駄にならず、運営資金的にも余裕が出来ます。

そこで本稿では特に、不特定多数の人々が利用する住居系建物を、100m2を超えて用途変更を考える際に考慮すべき事項をまとめました。
社会ニーズの変化に迫られて用途変更をしようとする場合、その規模を超えることが少なくないと考えられるからです。

昭和56以前の建物か、それ以後の建物か
昭和56年以前の、構造強度が現在の基準に達していない建物を、類似の用途以外の「特殊建築物」(不特定多数の人々が利用する建物。共同住宅・福祉施設・店舗など。)へ変更したい場合は注意が必要です。現行法規をクリアするために詳細な構造調査や、補強工事をしっかりと行う必要があり、工事費への影響が大きくなるからです。それ以後の建物の場合は、大がかりな構造調査及び補強は必要ありません。

昭和56年以前の建物を用途変更するには
A. 申請が不要な用途への変更にとどめる。この場合、複雑な手続きが不要なため、工事費を抑えることができます。
B. 申請が必要な用途へ変更する。その際には、新築で建てる場合の6〜7割程度の工事費を掛けても良い心づもりで、建物構造を詳細に調査・補強をした上、現行法に適合させ、新たに申請します。

A. 申請が不要な用途変更とは
申請を避けるには「類似の用途」への変更にとどめるか、事務所などの特殊建築物以外の用途に変更する。

しかしながら、類似用途への変更程度では、街の変化や、少子化などの理由から、今後永きに渡って、その施設を継続できない可能性も有り得ますので、注意が必要です。
また、駅から遠いなど、必ずしも便の良くない住居地域で、事務所スペースの需要がどれほど有るのかということについても、考慮する必要が有ります。

B-1.申請が必要な用途変更とは
類似の用途でない「特殊建築物」(不特定多数の人々が利用する建物。共同住宅・福祉施設・店舗など。)に変更する場合は、その用途に当たる部分の床面積の合計が100m2を超える場合に申請が必要となります。

老人福祉施設・デイサービス等へ用途変更したい場合は、廊下や階段の幅やEVの設置など「バリアフリー新法(旧.ハートビル法)」というバリアフリー化の基準として作られた法律を満たしている必要があり、注意が必要です。

B-2.完了検査済証は残っているか
「完了検査済証」が残っているかどうかは、非常に重要なポイントです。
昔は、完了検査をしないで済ませてしまうことも多かったようなので、検査済証自体が無いケースもあるのですが、ここが結構なネックになります。
完了検査を受けていない建物は、図面通りに正しく作られたことを証明する書類が無いため、まず、それを証明するために詳細な構造調査が必ず必要となります。

また、完了検査済証が残っていない場合は、
様々な所が図面通りになっていない可能性を考慮する必要があります。
容積超過・斜線制限超過なども有り得ますので注意が必要です。
また、防災設備などについてもチェックする必要が有ります。

B-3.減築という方法
減築とは、建物のボリューム(床面積)を減らすことをいいます。
改装したい建物が既に規定の床面積を満たしている時に有効です。
例えば、以下のケースです。

・EVを別棟として新設したい。(床面積増加)
・増床したい。(床面積増加)
・その他、新しいボリューム・機能を追加するために、既存の床面積を一部減らす必要がある場合。

比較的手軽と思われる減築方法を一つご紹介します。
建物の本体構造への変更を最小限に抑えつつ減築する方法として、上方階の外壁を後退させてバルコニーを作る方法があります。
開口の多い、耐力負担の少ない外壁を屋内側に後退させれば、有効な構造を極力減らさずに、床面積を減らすことができます。

また、斜線制限超過については、天空率計算単独でもクリア可能な場合もあり、それ以上の場合でも、減築と併用することによってクリアすることが可能です。

B-4.関連法規等もチェック
建築基準法以外にも、業態に関連する法律をチェックする必要があります。
マンスリーマンション・ウィークリーマンションを検討する際は「旅館業法」もチェックが必要です。旅館業とは、ホテル・旅館・簡易宿所・下宿営業をいい、これに該当する可能性が有るからです。
トランクルーム等を検討する場合は「倉庫業法」もチェックが必要になります。(床の積載荷重の検討も必要です。)
また、飲食に関わる施設を含む場合は、保健所とも協議が必要になります。

以上、チェックリストとしてご活用頂きつつ、
方向性の決定に役立てて頂ければ幸いです。

 

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2006.10.05

■ 時を経た建築に住む <その3>

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非常に古いが、味があって魅力的な建物の改築が、なかなか難しい理由はには、以下のようなものがあります。

●1. 昭和56年の新耐震設計法の施工以前の建物の場合
これは、耐震基準が今ほど厳しくない時に建てられた建物のことで、これ以前の建物を増築・主要構造部の過半の改装・用途転換をしようとすると、構造補強が広範囲に必要になってきます。
用途を変更せず、増築をしなければ問題なく改装できますが、魅力的な古い建物ほど、別の用途に転用したくなるものではないでしょうか?

●2. 完了検査済証が残っていない可能性も
該当する場合は、まず、改装する前の建物が基準法に則ってできあがっているかを調べる必要が有ります。そのため、調査費用が別途かかってきてしまいます。調査内容は、鉄筋の数や接合部。基礎も調べます。また、劣化も調査し、その度合いによっては、劣化に対する補強も必要になります。それでも新築に比べると経済的ですが、それなりのお金を投資して、それに見合う魅力のある建物になるかどうか検討してみる必要があります。

●3. 設備がネック
建築物の耐用年数は設備の耐用年数で決まってしまう場合も多いので、設備が使えない状態から復旧するのは資金的にネックになって来ると思います。設備を復旧したとして、今度は建築がどの程度持つのかとなると、難しいところかもしれません。

「廃墟的建物に住む」ことは、現実的には選択肢としては、残らない場合が多いのではないかと思います。「廃墟は美しい・・」とは言っても、建て替えたほうが良いのかもしれません。新築でも、構造体むき出しの状態でしたら、同じような雰囲気を醸し出したりしますが。

廃墟的な建物に住むことは、実現の難しい「夢」に近いものなのかもしれません。

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2006.10.04

■ 時を経た建築に住む <その2>

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人はなぜ廃墟的な物を求めてしまうのでしょうか。
3つほど、私なりに考察してみました。

●1. 時間の中に身を置く心地よさ

人間は「今」この瞬間だけでは、生きているという実感を得ることは難しいのでは無いだろうか。
時が刻まれた空間の中に、背景に流れる時間や時代を感じることで、自分自身を「時の流れの一部」と感じることができる。そして、それが精神の安心につながるのではないだろうか。
建物に張り付く植物や、無造作に置かれた物達に、自分を置き換えてみることもできる。
廃墟を前にした時、時の流れの傍観者になる。時代を俯瞰する心地よさということも有るかもしれません。

●2. 長い時間の中で存在し続けることへの共感

むき出しの構造体を見ると、「重力と時に耐えて立ち上がる強さ」を感じます。なぜかそれらを見たとき、大きな存在を感じ、奮い立つのです。建築が、実は私たち生き物と同じ、身近な存在であることに気づく瞬間でもあります。

●3. 静寂の中に時の気配

廃墟は、静寂の中に有りながら、人や生物の気配を感じることができる特殊な空間なのではないでしょうか。
人間は、一人になりたい時もある、でも実は「気配」の中に居たい、そういう生き物なのかもしれません。

そうはいっても、寒々しい空間に生活するということは、私もしたくない。しかし一方で、そんな空間を求める自分も居たりする。

むき出しの、寒々しい部分を一部残しながら、生活できるように改装して住んでみたい。と考える方はどれだけいるのでしょう。



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2006.10.03

■ 時を経た建築に住む <その1>

Haikyo1km_2

Haikyo2km_2

廃墟(現在使われていない古い建物)を改装して住めたらいいのに、と思うことが有ります。
廃墟的空間が身近に有ったらいいのに、と思うことが有ります。
この感覚は建築を職業とする者のみが持つ、特有の感覚なのでしょうか?
このことは、昔からの私の疑問です。

「絵」として心を打たれはしても、そこに手を加えて実際に生活したいと思う人はどれだけ居るのでしょうか? 構造体むき出しの空間に身を置きたくなる人はどれだけいるのでしょうか?

時を経て、一部崩れた建築。
崩れた場所に植物が根を張り、風に揺れている。
刻み込まれた生活の痕跡と、時間が染みついた物体。
それらを昔と変わらず照らし出す日の光。
浮かび上がる生活(建築)と自然と時間。

なぜ、そのような空間に親しみを感じるのでしょうか。
私なりの考察をしてみました。

→<その2>へ続く



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